Da ieri, 1 giugno 2017, sono entrate ufficialmente in vigore le novità introdotte dal D.L. 50/2017 in merito al regime fiscale delle locazioni brevi. Questa tipologia di locazioni, specialmente quelle turistiche, sono un fenomeno che si sta largamente diffondendo anche tra coloro che non rivestono la qualifica di imprenditore, basti pensare alla diffusione dei B&B e degli affitta camere.
Per locazione turistica si intende la messa a disposizione, anche parziale (si pensi all’affitto di una stanza) e per un breve periodo, di un immobile abitativo a favore di turisti. La disciplina è regolamentata principalmente da leggi regionali e regolamenti comunali, le quali sono affiancate dal Codice del turismo (D.Lgs. n. 79/2011).
La locazione turistica può essere svolta nei seguenti modi:
- affittacamere: l’esercente da in locazione delle camere situate in più appartamenti ammobiliati. Forniscono alloggio e altri servizi complementari;
- bed and breakfast: strutture ricettive a conduzione familiare, che sono gestite da soggetti non in forma imprenditoriale. Forniscono alloggio e prima colazione;
- unità abitative ammobiliate ad uso turistico: immobili abitativi, arredati dotati di cucina e di servizi igienici autonomi. Il contratto non può essere inferiore ai 7 giorni e non superiore ai 6 mesi. Possibilità di gestione anche in forma imprenditoriale e/o con l’intermediazione di agenzie immobiliari.
A livello fiscale non vi è una specifica disciplina di riferimento, pertanto, si dovranno applicare le regole generali.
Le imposte dirette sui redditi da locazione
Per individuare il trattamento fiscale da utilizzare è necessario distinguere tra attività commerciale svolta in misura abituale e professionale o svolta occasionalmente e mera locazione di beni immobili.
Normativa di riferimento:
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Attività svolta |
Disposizione normativa di riferimento |
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Attività commerciale svolta in misura abituale e professionale |
Artt. 55 – 66 Tuir – Reddito d’impresa |
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Attività commerciale svolta occasionalmente |
Art. 67 Tuir – Redditi diversi |
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Mera locazione immobiliare |
Art. 36 Tuir – Reddito fondiario |
Ciò che distingue la mera locazione immobiliare da un’attività commerciale è la circostanza che vengono forniti servizi accessori e integrativi al contratto di locazione. Inoltre, al fine di determinare l’abitualità dell’attività si deve far riferimento alla R.M. n. 9/1916 del 1986, secondo la quale il requisito della professionalità abituale “implica il compimento, sebbene discontinuo di una serie ripetuta di atti per la produzione o lo scambio di beni e di servizi”.
Nel caso in cui l’attività di locazione turistica venga esercita abitualmente e in forma di impresa, i relativi proventi concorrono alla formazione del reddito di impresa. Si fa notare che, normalmente, gli immobili locati rientrano tra quelli accatastati come abitativi e, quindi, saranno classificati dall’impresa come immobili patrimonio, il cui trattamento è disciplinato dall’art. 90 del Tuir (es. indeducibilità delle spese di gestione). Qualora, invece, gli immobili abitativi siano strumentali per destinazione, concorrono a formare il reddito d’impresa in base ai costi e i ricavi.
L’attività esercita in via occasionale, invece, non determina un reddito fondiario, ma produce un reddito diverso e va determinato come differenza tra i corrispettivi delle prestazioni di alloggio e le spese conseguenti la loro produzione. Questo è il caso dei bed and breakfast e degli affittacamere.
Quando, invece, l’attività è costituita dalla mera locazione di immobili e, quindi, manca la prestazione di servizi accessori, l’organizzazione e la professionalità, la locazione determina un reddito da fabbricato. In questi casi, quindi, si può applicare il regime ordinario Irpef o, quando ne sussistono i requisiti, il regime della cedolare secca.
Il regime IVA
Affinché la locazione turistica rientri nell’ambito applicativo dell’IVA devono sussistere contemporaneamente i seguenti requisiti:
- la locazione è svolta nell’esercizio dell’attività di impresa (requisito soggettivo);
- la locazione costituisce una prestazione di servizi (requisito oggettivo);
- l’attività è svolta in Italia (requisito territoriale).
Una volta che è stata verificata l’esistenza dei tre requisiti si dovrà distinguere tra:
- attività commerciale: si applica l’aliquota del 10%;
- mera locazione immobiliare: l’attività è esente dall’imposta.
Le locazioni brevi, vediamo le regole fiscali introdotte dal D.L. 50/2017
L’art. 4 individua nelle “Locazioni brevi” quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online. Per i redditi derivanti da questa tipologia di contratti, stipulati a partire dal 1 giugno 2017, la stessa norma prevede l’applicazione delle disposizioni relative alla cedolare secca, con aliquota del 21%, così come ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi.
Inoltre, tale norma prevede che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, assumono le vesti di sostituti d’imposta. Per questi motivi dovranno:
- trasmettere i dati relativi ai contratti in commento e conclusi per il loro tramite mediante la dichiarazione dei sostituti di imposta;
- operare una ritenuta del 21% (a titolo di acconto) sull’ammontare dei canoni e corrispettivi incassati all’atto dell’accredito e provveder al relativo versamento entro il giorno 16 del mese successivo all’incasso stesso.
L’omessa, infedele o incompleta comunicazione dei dati relativi a detti contratti brevi è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1, del D. Lgs. n. 471/1997 (da euro 250 ad euro 2.000), ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, alla medesima scadenza, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
L’imposta trattenuta e versata dall’intermediario dovrà essere certificata e per il locatore diventerà a titolo di acconto o di imposta a seconda se lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca.
Le disposizioni attuative della novità, inclusa quella relativa alla trasmissione e conservazione dei dati da parte degli intermediari saranno fissate da apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro 90 giorni dal 24/04/2017 (data di entrata in vigore del Decreto Legge).
Fonte: fiscopiù
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